Ordenanza 2203/08

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Municipalidad de Villa Gesell
Honorable Concejo Deliberante
  ————

 


2203/08

                             FECHA DE SANCION: 1º de Diciembre de 2008.-
                               NUMERO DE REGISTRO: 2025
                             EXPEDIENTE H.C.D. Nº: B-8338/08.-


VISTO:

La necesidad de atender a las posibilidades de inversión que se vislumbran en las fracciones de la Zona Complementaria Norte, y

 

CONSIDERANDO:

Que, la promulgación del Decreto 3202 de la Provincia de Buenos Aires permite salir de la paralización que el Código de Aguas, que había dispuesto sobre las urbanizaciones en la Costa Atlántica de la Provincia de Buenos Aires;

Que, la adhesión a dicho Decreto fue decidida por Ordenanza en éste H.C.D para lograr justamente un instrumento que permita la expansión urbana de nuestro Partido.

 

Por ello, el Honorable Concejo Deliberante sanciona la siguiente:

  

O  R  D  E  N  A  N  Z  A

 

I – GENERALIDADES

ARTICULO 1º: Apruébase el presente Plan Director Zona Complementaria Norte del
——————-  Partido de Villa Gesell.—

ARTICULO 2°: Apruébase la definición urbanística de dicha Zona según la presente
——————-  Ordenanza y sus Anexos que son los siguientes:

ANEXO I.– Planillas de indicadores urbanos y balance de superficies y población.

ANEXO II.– Usos

ANEXO III.– Criterios de Forestación

ANEXO IV.– Textos citados en la Ordenanza del Decreto 3202 ————–


ARTICULO 3º:
Las propuestas de materialización del uso urbano responderán a los
——————–  lineamientos del presente Plan Director, así como a las exigencias que en la materia estipulan las normas generales de aplicación. Las mismas consistirán en planes particularizados de ampliación urbana a los que el Departamento Ejecutivo Municipal preste conformidad y sean aprobados a su requerimiento por el Poder Ejecutivo Provincial.—

ARTICULO 4º: No se permitirá subdivisiones de tierra, cualquiera sea el tamaño de la
——————- fracción a subdividir, sin cumplir las indicaciones que se indican en esta Ordenanza, a saber, realización de un Plan Urbanístico Particularizado, y la correspondiente cesión de espacios circulatorios y de uso público e indicación de los espacios previstos para espacio verde privado. – – –

ARTICULO 5º:  En los proyectos a presentar la densidad bruta no podrá ser mayor a
——————– (60) sesenta habitantes por hectárea. A fin de establecer con precisión esta exigencia, se acompaña la planilla N° 1 del ANEXO I de ésta Ordenanza, que vincula los distintos parámetros urbanísticos, y deberá ser completada y presentada acompañando el Plan Urbanístico Particularizado. Se fijarán allí las densidades netas propuestas en cada zona.- – –

ARTICULO 6º:  En caso de presentarse una propuesta cuya densidad neta, en alguna
——————–  zona, supere una densidad de hasta (150) ciento cincuenta habitantes por hectárea, solo será permitida previo la realización de la provisión y red de agua potable, debidamente realizada. En caso de plantearse dentro del Plan Urbanísticos zonas de densidad mayor a (150) ciento cincuenta hab. x ha., solo se permitirá previa la construcción de la red y planta depuradora de líquidos cloacales aprobada por el Organismo de aplicación.—

ARTICULO 7º:  Frente de playa. Las fracciones frentistas al Océano Atlántico deberán
——————–  ceder al Fisco de la Provincia las superficies de playa que prescribe el Decreto 3202 en su Artículo N° 7, inc. b y d (ver ANEXO IV). – – –

ARTICULO 8º:  Fondo de la Urbanización: Las parcelas frentistas a la ruta 11 deberán
———————definir una zona de protección del paisaje sobre la ruta cuyo ancho será un porcentaje variable de la profundidad del lote, que se estipula en un (5%) cinco por ciento para esta zona.- – –

ARTICULO 9º: Los Planes Particularizados deberán afectar sectores colindantes al
——————– área urbana habilitada. No obstante podrán considerarse propuestas que no cumplan este requisito cuando resulten convenientes para satisfacer una necesidad comunitaria o de interés general, o promoción de áreas a desarrollar en virtud de tratarse de una localidad turística que presenta realidades socio-económicas con una dinámica especial y además por tratarse de un área contenida por zonas urbanas, que por sus características solo puede ser destinada a este uso. Los Expedientes que se tramiten cuando se encuentre en vigencia el Código, deberán presentar la documentación requerida para el caso en un formato informático digitalizado (en diskette 3½, zip, CD, etc.) y en film Poliéster o tela vegetal, una vez que el expediente esté en condiciones de ser aprobado por la autoridad de aplicación. El Departamento Ejecutivo de la Municipalidad de Villa Gesell, será la Autoridad de Aplicación del presente Código, a través de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos.—

ARTICULO 10º:  Los Planes Particularizados definirán en forma precisa la trama
———————   circulatoria, conformación de macizos edificatorios y parcelamiento, configuración y localización de las cesiones para equipamiento comunitario y áreas verdes públicas, indicadores urbanísticos y provisión de servicios en un todo de acuerdo al Plan Director y normas municipales y provinciales vigentes al momento de su consideración, así como otros requerimientos específicos que la comuna establezca en la gestión de cada emprendimiento.—

ARTICULO 11º: Los Planes Particularizados, al constituir ampliaciones del área
——————- urbana, serán aprobados por el Poder Ejecutivo Provincial y sus sectores constitutivos solo podrán habilitarse total o parcialmente solo después que se haya completado la infraestructura y la instalación de los servicios esenciales, y verificado el normal funcionamiento de los mismos por la autoridad competente. A esos efectos se consideran infraestructura y servicios esenciales según el Cap. IV, Art. 62º, Ley 8912  / 1977 los establecidos en el Artículo 7º, inc. d y i (ver anexo IV)—

ARTICULO 12º: El trazado de las vías secundarias y la configuración de los bloques
———————- parcelarios respetará la topografía local y derivará de la consulta y aprobación del organismo técnico municipal.—

ARTICULO 13º: El parcelamiento deberá respetar un promedio mínimo de 1200 m2,
——————— que deberá proyectarse en función de los usos, densidades, FOS y FOT que se planteen en cada Zona.- – –

ARTICULO 14º: La infraestructura básica a proveer será: agua corriente, desagües
——————— cloacales, energía eléctrica domiciliaria, alumbrado público, pavimento en vías principales o tratamiento de estabilización o mejorado de calles según requerimiento municipal, el que deberá fijarse también para la resolución de los desagües pluviales. Las zonas que prevean densidades superiores a 150 hab/ha. solo podrán disponer de las mismas total o parcialmente cuando también cuenten con el servicio de cloacas realizado y sea verificado su correcto funcionamiento por la autoridad competente designada por la Municipalidad de Villa Gesell. —

ARTICULO 15º: La documentación mínima de los Planes Particularizados puestos a
——————— consideración del municipio y organismos provinciales de incumbencia en la gestión urbana será:

1 .- Plano general urbanístico a escala 1: 10.000 destacando el dimensionado y configuración de bloques, trazado y dimensión de las vías circulatorias, localización , dimensionado y configuración de las áreas de cesión de acuerdo al Plan Director.

2 .- Planos de parcelamiento escala 1: 1.000

3.- Certificación de fijación de médanos y forestación otorgado por el organismo correspondiente.

4.- Certificado de factibilidad de provisión de agua potable mediante red ó individual otorgado por la Dirección de Obras Sanitarias Municipal.

5 .- Certificado de factibilidad de provisión de energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público otorgado por el organismo prestatario.—

 

II DE LA SUBDIVISIÓN DE LA TIERRA

ARTICULO 16º:  A efectos de plantear una subdivisión de cualquier magnitud o una
———————-   construcción que supere una vivienda por parcela, deberá presentarse para su aprobación un proyecto urbanístico que contemple las normativas de esta Ordenanza.—

ARTICULO 17º: No se admitirá en todo el Partido de Villa Gesell la modalidad
——————– denominada “Barrio Cerrado”.—

ARTICULO 18º: En las presentaciones del pedido de urbanización deberán indicarse
——————— los espacios circulatorios y los espacios verdes y de uso público. De aceptarse tal propuesta por el Municipio, deberán cederse dichos espacios a fin de la aprobación de los planos presentados.—

ARTICULO 19º: En los proyectos de las manzanas ubicadas sobre el frente marítimo,
———————  la longitud del lado ubicado paralelo al mar no podrá exceder los 200 metros lineales de extensión. Asimismo, la distancia de la primera calle paralela a la costa, deberá seguir el trazado de la calle Uno de Villa Gesell, y la distancia desde el frente marítimo edificable a dicha calle deberá ser aproximadamente de 100 metros lineales, sin superar los 150 metros, adaptándose a los valles de las dunas existentes. Esta medida solo podrá ser elevada en caso de una situación topográfica excepcional. Las parcelas de éstas manzanas no podrán tener su acceso desde la playa pública, sino desde las calles laterales perpendiculares al mar o desde la primera calle paralela al mar. Las calles y avenidas, al requerir ser proyectadas según la topografía de las dunas, no podrán ser trazadas en el eje de las líneas de dominio.—

ARTICULO 20º: Las manzanas a generarse en la totalidad de esta urbanización no
———————-  podrán superar una superficie de 30.000 metros cuadrados promedio. Las parcelas deberán regularse de acuerdo al uso que se pretenda de cada zona, dando razón de las medidas de frente de parcela y superficie mínima.  La superficie mínima no podrá ser menor de 1200 m2, y la superficie media del total de la urbanización no podrá ser menor de 1200 m2. —


III DE LAS CESIONES

ARTICULO 21º: Las cesiones de espacios circulatorios y de uso público que exige ésta
——————— Ordenanza deberán realizarse antes de la presentación definitiva del proyecto urbanístico para su prefactibidad, una vez que se haya aceptado el diseño propuesto. Solamente una vez cedidos  puede accederse a la prefactibilidad.- – –

ARTICULO 22°: Los lotes frentistas a la playa deberán ceder un espacio de protección
——————— de playa según el Art. 7° inc. a), c) y e) del Decreto 3202 (ver ANEXO IV), y será tenido en cuenta la relación allí expresada entre tamaño de parcela y  profundidad de los espacios exigidos. —

ARTICULO 23°: Las parcelas frentistas a la ruta deberán establecer una línea de fondo
——————— equivalente al cinco (5 %) por ciento de la profundidad de la fracción respecto a la línea del frente de la Ruta 11, la cual quedará sin construcciones y con características paisajísticas adecuadas. Se permitirá utilizar este espacio para obras de infraestructura o lugares de deportes, estacionamiento, pero su diseño deberá ser apropiado al cuidado paisajístico del mismo.—————————————————–

 

ARTICULO 24°: Los espacios cedidos para calles y espacios verdes y de uso público ———————— deberán computarse de acuerdo a lo normado en el Decreto Provincial 3202, a saber, quince (15%) por ciento de la superficie de la parcela que genera la urbanización, y, preferentemente, en los lugares bajos de la topografía de cada proyecto. De esta cifra, el porcentaje correspondiente a espacios verdes es el diez (10 %) por ciento, y el de uso público, el cinco (5%) por ciento. Estos espacios deben estar compatibilizados con las disposiciones de cada Plan. Las cesiones no pueden ser espacios residuales, sino con características que permitan la construcción de plazoletas, plazas, o edificios públicos. Si bien la ubicación de dichos espacios depende de las propuestas de los Proyectos Particularizados, no se aceptarán propuestas que no se equilibren con la trama urbana, y deben generarse espacios públicos donde posteriormente el Municipio podrá ubicar el equipamiento urbano que con el tiempo sea necesario. Estas cesiones, de tamaño que puede ser variable pero de no menos de 20.000 m2 cada vez, no deben estar alejados más de 600 m. entre sí. Al existir en un proyecto de gran superficie una gran cantidad de variables y posibilidades, en los casos que se presenten de características especiales, éstas normas podrán tener variaciones, que deben ser sostenidas con razones claramente fundamentadas.—————————————–

 

ARTICULO 25°: Deberá disponerse en cada proyecto un quince (15 %) por ciento de ———————–  la superficie de la fracción para espacio verde de carácter privado, como áreas abiertas de uso colectivo, que permanecerán en dominio privado del consorcio urbanizador.——————————————————————————-

 

ARTICULO 26°: La ubicación de los espacios verdes deberá establecerse de acuerdo a ———————- la estrategia de crecimiento que decidirá el Municipio. Las modificaciones al respecto tendrán en cuenta la topografía de cada fracción, y deberán explicitarse en un plano que superponga el plano altimétrico al proyecto urbanístico propuesto. El plano de altimetría deberá estar referido a una cota del IGM.—————–

 

ARTICULO 27°: Si por alguna razón de peso, como puede ser el haber dispuesto          ———————-   mayor espacio verde privado que el exigido, expresamente vinculado a una actividad de esparcimiento o deportiva y fijada como Zona de uso exclusivo, o cualquier otro uso que se considere beneficioso para la ciudad, se permitirá que parte del espacio de uso público sea cedido en otro lugar del Partido que no haya reservas suficientes de espacio público, de acuerdo a un criterio que determinará la autoridad de aplicación. La superficie que se proponga trasladar deberá contar con el acuerdo explícito de la autoridad de aplicación, pero no podrá superar la tercera parte del total a ceder.——————————————————————————————-

 

IV DEL ESPACIO CIRCULATORIO

 

ARTICULO 28º: El ancho de las calles a ceder responderá a las medidas fijadas de       ———————-  acuerdo al siguiente cuadro:

Avenida de acceso, adyacente a la estación de ómnibus y hasta su llegada al mar, separando dos localidades: 50 metros

Avenidas principales: 40 metros.

Avenidas secundarias: 33 metros.

Calles principales: 20 metros.

Calles secundarias: 16 metros.

Calles en cul de sac: 11 metros.

Las calles en cul de sac no podrán superar los ciento cincuenta(150 mts.) metros de extensión. El espacio de la rotonda que señale la finalización del cul de sac no puede ser menor de 25 metros de diámetro, y no puede ubicarse en forma adyacente a otra vía de circulación. Las calles en cul de sac no cuentan a los efectos de la fijación de la superficie máxima de la manzana que fija el Artículo 16°——————————————————————-

 

ARTICULO 29º: Se determinan como Avenidas principales la continuación de la           ———————– Avenida Circunvalación, que será la Avenida ínter localidades de tránsito rápido.  La continuación de la Avenida Boulevard Silvio Gesell de la localidad de Villa Gesell, y la Avenida colectora, que podrá ubicarse en el espacio de fondo de urbanización.——————————————————————————————

 

ARTICULO 30º: Se determinan como Avenidas secundarias la primera calle paralela a  ———————- la Costa, continuación de la Avenida Uno de la Localidad de Villa Gesell, y todas las llegadas al mar que se definirán según los proyectos particularizados presentados. La distancia entre ellas no podrá superar los doscientos  (200 mts.) metros entre ejes. Estas llegadas solo permitirán el acceso de vehículos hasta veinte (20 mts) metros de la línea edificatoria del frente de playa. Los médanos de la primera cadena como las otras áreas afectadas a la protección ambiental, no podrán ser removidos, atravesados por calles, ni interrumpidos para abrir brechas de acceso a la playa, que deberán resolverse mediante la instalación de pasarelas desmontables que se ubiquen por encima de los médanos sin interrumpir el movimiento natural de la arena. Estos sectores no podrán ser forestados, ni recibir construcciones fijas o removibles.———————–

 

ARTICULO 31º: El trazado de las calles principales y secundarias se realizará según    ———————-  los proyectos particularizados, de acuerdo a la normativa especificada en ésta Ordenanza. Para ello se indicarán diseños especiales según las características de densidad, volumen de construcción y usos de las manzanas adyacentes. Debe haber al menos una calle principal entre los espacios que separan la Avenida Circunvalación de la primera línea de edificación sobre la playa y de la línea de fondo de la urbanización.—————————————————————————-

 

ARTICULO 32º: El trazado de las calles respetará la topografía local y derivará de la   ———————- consulta y aprobación del organismo técnico municipal por lo cual será imprescindible la presentación de un plano altimétrico antes de realizar ningún trabajo en el terreno, salvo el de forestación. La ubicación de los espacios verdes deberá establecerse de acuerdo a la estrategia de crecimiento que decidirá el Municipio, que en regla general está indicada en ésta Ordenanza y los planos anexos. Las modificaciones al respecto tendrán en cuenta la topografía de cada fracción, y deberán explicitarse en un plano que superponga el plano altimétrico al proyecto urbanístico propuesto. El plano de altimetría deberá estar referido a una cota del IGM.———————————————

 

V DE LAS DIVERSAS ZONAS

 

ARTICULO 33º: A los efectos de fijar usos de suelo e índices urbanísticos, los              ———————-  proyectos particularizados deberán fijar los índices urbanísticos de acuerdo a la densidad establecidas con sus superficies según la planilla 1 del ANEXO I. Debe partirse de las densidades netas que dan como resultado la densidad bruta  máxima admitida (60 hab/Ha.) y debe fijarse el FOT y el FOS de modo que el balance resulte equilibrado. Como guía se señalan las Zonas establecidas en el Plan Urbanístico  de “Colonia Marina” que son: P, Playa; R1, Residencial de baja densidad; R2, Residencial de densidad media; R3, residencial de alta densidad; C, Comercial; S, Servicios; RE Residencial extraurbano; Ca Campamentos. Si bien la zonificación podrá definirse a partir de un criterio propio en cada caso, se recomienda no multiplicar la cantidad de Zonas, según las indicaciones dadas por los organismos provinciales de planeamiento.—

ARTICULO 34°: Especial cuidado debe tenerse con los indicadores en la Zona             ———————–  próxima a la playa, donde los estudios señalan la inconveniencia de una altura excesiva y la ventaja de la discontinuidad del frente edificado.——————-

 

VI NORMATIVAS GENERALES

 

ARTICULO 35º: La característica fundamental de Villa Gesell está dada por el respeto  ———————- a la topografía y la forestación. Dentro de esta prioridad deberán encararse los proyectos, y se podrán pedir excepciones a las normas generales de la zona únicamente para casos que atiendan a éstas circunstancias. Para la ubicación de cualquier construcción dentro de un predio deberá tenerse primordialmente en cuenta la ubicación de la forestación existente. ————————————————————-

 

ARTICULO 36º:  Prohíbese realizar cavas y/o movimientos de suelo, en predios de       ———————– propiedad privada, sin la autorización previa de la autoridad municipal de aplicación. Podrán ser observados los planos y/o proyectos de obra presentados para  su aprobación, por alterar innecesaria o irracionalmente la topografía o la forestación de la parcela, manzana o zona en la que haya de realizarse la obra, a juicio de la autoridad de aplicación.———————————————————————–

 

ARTICULO 37º: Se permitirá alteraciones de la topografía en ± 1,20m del nivel            ———————– promedio del terreno de las cotas indicadas en el plano de relevamiento planialtimétrico, en la zona donde se implante la construcción. Por pedido del interesado, se realizará la inspección municipal en los casos que existan cuencas cerradas, quedando a cargo de la Dirección de Planeamiento la autorización de la alteración de la topografía proyectada, siempre que no produzca inconvenientes para la morfología de la zona y de los predios linderos. Se admitirán rellenos operativos para la construcción de subsuelo debiendo retrotraerse a su estado natural, una vez concluida la ejecución. ———————————————————————————————

 

ARTICULO 38º: Será obligatorio la preservación de la forestación existente y la           ———————- fijación y forestación de las superficies de todas las fracciones afectadas por éste Plan. Con respecto a la forestación existente, deberán cumplirse todas las normas que indica el C.O.U de la Ciudad de Villa Gesell. En la presentación de planes particularizados o construcciones a realizar, deberá presentarse un plano que deberá señalar los árboles existentes, la proposición de forestación y  las especies elegidas. Deberán tenerse como guía las normas generales de forestación que figuran como Anexo II de la presente Ordenanza. ——————————————————-

 

ARTICULO 39º: Forma de estipular la densidad:

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Vivienda unifamiliar o multifamiliar: 2 habitantes por cada dormitorio o local asimilable a tal función.

Locales con hasta 6m2., un habitante. Hoteles, 1 habitante por habitación, cualquiera sea su tamaño.

Restaurantes: 1hab. cada 30 m2 o fracción de superficie del local.

Salas de espectáculos: 1 hab. cada 50 m2. o fracción de superficie del local.

Local comercial: 1 hab. cada 50 m2 de superficie.————————–

 

ARTICULO 40º: Deberá preverse en cada parcela espacio para estacionamiento            ———————–  automotor y para carga y descarga en caso de corresponder. En los planos presentados a aprobación para el otorgamiento de permisos de construcción o para habilitación comercial o de servicios, se señalarán los módulos correspondientes y las áreas destinadas a circulación y maniobras.

El módulo que define el área de estacionamiento tendrá como medida mínima 2,50 x 5,00m y como módulo de carga y descarga una superficie mínima de 25m2. Dichas superficies no incluyen espacios para circulación y maniobra de vehículos.

El garaje o cochera ubicado en subsuelo o semisubsuelo, no se computará dentro del F.O.T. Se permitirá en las zonas residenciales de densidad media o alta y en las zonas próxima a la playa o a las zonas comerciales R3 la ocupación del sesenta (60%) por ciento de la parcela para estacionamiento cubierto semienterrado, debiendo respetarse para el resto del edificio el F.O.S indicado en cada zona y pudiendo computarse para el uso de los premios a partir de éste índice. Deberá respetarse en el caso de desnivel respecto al terreno vecino, una separación equivalente a esa diferencia de nivel, siempre que no supere la cota +1,50m respecto a la calle.

No se permitirá el uso del retiro obligatorio de frente para satisfacer los módulos de estacionamiento o de carga y descarga, excepto para un vehículo en viviendas unifamiliares ni se admitirá para ascenso y descenso de pasajeros en hotelería y residencias multifamiliares.

Se deberá contar con la adecuada provisión de espacios de guarda y estacionamiento de vehículos de quienes habitan o trabajan en el lugar. Cada vehículo deberá tener asegurado el libre ingreso de la parcela con marcha adelante, sin que ello implique la movilización de ningún otro rodado.

En cada parcela no se permite más de dos espacios para acceso de vehículos. que no deberán superar los 3,5 m. de ancho. En la zona de Servicios (S) se admitirá hasta 5 m. de ancho.

PLANILLA PARA ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS EN EL PREDIO:

Administración Pública, Servicios Públicos y Transportes    La Dirección de Planeamiento establecerá normas especiales en función de un proyecto particularizado de la zona que deberá contar con un informe del DEM y la aprobación del H. C. D.
Comercio Minorista, Mayorista,

Supermercado

  50% sup. tot. constr  (m2  )=cant. mód.

12..5m2.

Para carga y descarga, 10% de la superficie total.  

 

Cultura, Esparcimiento y Culto: Bibliotecas Un módulo cada 50m2 de la sup. destinada a uso público.
  Gimnasio Un módulo cada 50m2 de la sup. construida.
  Campo deportivo, Municipal, Templos, etc. Se solicitarán normas especiales para cada caso.
Educación Institutos Técnicos, Escuelas, etc.. Un módulo por aula o gabinete.
  .  
Residenciales Asilos 20% de la sup. construida.
  . .
  Vivienda Multifamiliar Un módulo por unidad habitacional;

con uno o dos accesos como máximo en común a la parcela con ancho mínimo de 2,5m

  Vivienda Unifamiliar Un módulo de 12,5 m2.
Sanidad Dispensarios Cuatro módulos
  Primeros auxilios Dos módulos
  Sanatorio Privado Un módulo cada ocho camas.
  Hospitales. Se solicitarán normas especiales para cada caso.
Servicios Alimentación en gral. 40% de la sup. construida.
  Estudio para profesionales o Consultorios. Un módulo cada 70m2 de superficie construida.
  Alojamiento turístico hotelero. Un módulo cada dos habitaciones.
  Oficinas comerciales. Un módulo cada 60m2.

 

 

VII DE LA INFRAESTRUCTURA

 

ARTICULO 41º: La aprobación de una subdivisión o de una construcción que supere la ——————— vivienda unifamiliar estará supeditada a la cesión de espacios circulatorios, verdes y de uso público, y la construcción de la infraestructura correspondiente, que es la siguiente:

Apertura y mejorado de calles

Red eléctrica. Tendido subterráneo

Alumbrado público: 4 luminarias cada 100 m.

Agua corriente

Desagües cloacales, sistema unificado

Desagües pluviales—————————————————————————–

 

ARTICULO 42º:  Solo se podrán habilitar las construcciones una vez puesto el servicio ———————- de provisión de agua potable y desagües cloacales, asegurando la potabilidad del agua corriente y que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento de agua. Para ello se deberá presentar un estudio de la obra a realizar a tal fin, que deberá ser aprobado por el Municipio. ———————————————-

 

ARTICULO 43º:  El diseño de los espacios circulatorios serán de acuerdo al carácter de

———————- cada vía, de acuerdo a las siguientes indicaciones:

Avenidas principales: pavimentadas, dos manos de nueve (9m.) de ancho con espacio central de diez (10 m.) metros forestado con estacionamiento, espacio vereda de cuatro (4m.) metros, y bicisenda de dos (2m.) metros,

Avenida secundarias; mejorado, con estacionamiento central forestado  de once (11 m.) metros de ancho, dos manos laterales de seis (6 m.) metros, 2,5 de espacio vereda, y bicisendas de 2m.

Calles principales: mejorado, franja vehicular de nueve (9 m.) metros, Espacio vereda de 3,5 m. y bicisendas de 2m.

Calles secundarias: mejorado, franja vehicular de siete (7 m.) metros, espacio vereda de 2,5 m. y bicisendas de 2m.

Estas medidas y diseños son indicativos, pudiendo plantearse diferencias de acuerdo a la ubicación relativa dentro del conjunto y de los planes particularizados, y deberán respetar las especificaciones técnicas de cada caso, dadas por la autoridad de aplicación. Asimismo, a medida que el Plan General se va definiendo en concertación con los planes particularizados, se definirán las características de las manos de las calles, lo cual podrá significar cambios en el diseño. Asimismo, todas las vías de circulación deberán estar debidamente señalizadas.———————————————————–

 

ARTICULO 44º: Desagües pluviales: Todo el agua de lluvia que caiga sobre                 ———————–  superficies no absorbentes de terreno deberá ser conducida, ya sea por el desnivel natural del terreno o por canaletas y conductos, hacia el o los pozos blancos, de acuerdo a las indicaciones de las Ordenanzas respectivas.. Para ello deberá proyectarse y presentarse el plano correspondiente, realizado sobre la planimetría exigida.————————————————————————————————-

 

VIII DE LOS USOS DEL SUELO

 

ARTICULO 45°: La norma de usos se ha confeccionado a fin de la protección de este   ———————- territorio con características de zona turística de transición y excelencia. Los usos serán normados atendiendo al grado de molestia que ocasionen, y será objeto del Código de Edificación, que será considerado una reglamentación de la presente Ordenanza.

La tabla de referencia dice:

MOLESTIA GRADO 1 GRADO 2 GRADO 3 GRADO 4
Requerimiento de estacionamiento BAJO MEDIO ALTO MUY ALTO
Efluentes peligrosos NO NO SI SI
Carga y descarga BAJA MEDIA ALTA MUY ALTA
Ruidos molestos NO BAJO MEDIO ALTO
Concentración de público NO BAJO MEDIO ALTO
Ocupación de vereda NO BAJO MEDIO ALTO
Volumen de basura BAJO MEDIO ALTO MUY ALTO
Frecuencia horaria BAJA MEDIA ALTA PERMANENTE
Contaminación Visual NO BAJO MEDIO ALTO
Riesgo de incendio BAJO MEDIO ALTO MUY ALTO
Olores molestos NO BAJO MEDIO ALTO

Solo se aceptarán proyectos cuya molestia en todos las casos señalados por la tabla, sean reducidos dentro del mismo predio, al grado bajo.———————————————–

 

ARTÍCULO 46°:  Se deberá tener en cuenta que la posibilidad de vida ordenada en una ———————-  ciudad implica una variedad e integración de usos que permitan una vida que no dependa exclusivamente del uso del automóvil para la vida diaria. A ese efecto y en forma indicativa, se incluye como ANEXO III de esta Ordenanza una planilla de usos agrupados en función de las características comunes. Se considera importante en predios de cerca de 500 hectáreas, como son los de la Zona Complementaria Norte, ubicar sectores comerciales diarios que no superen la distancia de trescientos (300 m.)  metros a la vivienda más lejana. Para resolver las molestias que puedan representar para las zonas residenciales exclusivas, se propone ubicar islas comerciales anexas a las cesiones de uso urbano, de manera de formar pequeños centros barriales de equipamiento urbano.

En todas las zonas deberán indicarse los usos permitidos, los usos prohibidos y los usos alentados, indicando los premios que se darán en éste último caso. Dichos premios deben considerarse para la decisión respecto a la confluencia de los mismos en la densidad.———————————————————————————————–

 

ARTÍCULO 47°:  Se considera importante que los proyectos tengan en cuenta la           ———————–    posibilidad de un Paseo Costanero con elementos de interés.

Usos alentados: Servicios de playa, servicios sanitarios públicos, cafeterías,  venta y restaurantes de pesca artesanal, locutorios, garaje.

Usos permitidos: vivienda multifamiliar, hotelería, venta de artículos de playa, restaurantes.

Usos prohibidos: todos los no indicados.————————————————–

 

IX DE LOS PREMIOS

 

ARTÍCULO 48°:  Por sobre los valores de F.O.T. y DENSIDAD fijados en las zonas ———————–  que cuenten con servicios de agua corriente y desagües cloacales  por red y los máximos que el Municipio estableció, se establecerán incrementos o premios que en conjunto no podrán superar el setenta (70%) por ciento de los valores máximos:

a)  Por ancho de parcela: A partir del ancho mínimo de cada zona, incremento de uno (1%) por ciento cada metro o fracción. Hasta un máximo del quince (15%) por ciento. En lotes de esquina se considerará el promedio de las dos medidas de frente de calle.
b) Por edificación separada voluntariamente de los retiros laterales obligatorios:

Se obtiene premio a partir del mínimo de seis (6m.) metros a partir de lo indicado se obtendrá un dos (2%) por ciento por cada metro de retiro, hasta un máximo del quince (15%) por ciento por cada eje divisorio lateral.

Se tomarán en cuenta las fracciones menores de un (1m.) metro en forma proporcional.

En el caso de las zonas R2 y R3, no se computará como premio la ampliación de retiros laterales.

     c) Por edificación voluntariamente retirada de construcción  de frente establecida:

A razón de tres (3%) por ciento por cada metro de retiro con un máximo de quince (15%) por ciento.

d) Por menor superficie de suelo proyectada que el permitido: A menor superficie de suelo ocupado que la resultante del F.O.S. máximo establecido, se otorga el dos (2%) por ciento de incremento en F.O.T. y DENSIDAD, por cada cinco (5%) por ciento de disminución del F.O.S. hasta un máximo del diez (10%) por ciento.
         e)  Por espacio público libre existente al frente: Espacio público: se entiende como espacio público a los efectos de la aplicación de premios solamente lo referido a calles y plazas, no afectando para la obtención de premios las zonas de reserva y la playa. Medido desde la Línea Municipal hasta el eje de dicho espacio 0,5% por cada metro a partir de los veinte (20m) metros y con un máximo de cinco (5%) por ciento.—-

 

X  DE LOS LUGARES PRIORITARIOS DE DISEÑO

 

ARTÍCULO 49°:  Se denomina lugar de prioridad de diseño a aquellos espacios            ———————–   urbanos cuya importancia para la trama general de la ciudad requiere un particular cuidado en cuanto al paisaje. En estos casos, deberá presentarse para su aprobación un anteproyecto que indique las características de la propuesta arquitectónica y una memoria en que se destaque el proyecto del punto de vista paisajístico. Dicho estudio será comunicado a la población con una evaluación realizada por la Secretaría de Planeamiento, con su aprobación o sus observaciones. —————–

 

ARTÍCULO 50°:  Se consideran lugares de prioridad de diseño:

———————

 

a.- Lugares que rodean edificios públicos.

b.- Lugares de interés específicamente turístico: Frente de Playa, Bordes de las Avenidas principales o secundarias.

c.- Lugares de importancia patrimonial

d.- Lugares que por su importancia paisajística sean dispuestos por la autoridad de aplicación. ——————————————————————————-

 

ARTÍCULO 51°: Deberá presentarse un Plan de forestación urbana, que deberá ser ————————— efectuado como parte del orden paisajístico, así como los elementos de mobiliario urbano.  Se ha incluido el Anexo III, de forestación, simplemente a título meramente indicativo, pues se espera que el criterio de forestación se incluya como parte del planteo urbanístico. No obstante debe considerarse como bases para pensar el Plan Forestal el criterio de bio-diversidad que implantó en Villa Gesell su fundador.————

 

ARTÍCULO 52°: El Departamento Ejecutivo Municipal podrá aceptar para su análisis ———————– planes particularizados para fracciones mayores o igual a 5.000 m2.-

 

ARTICULO 53°: Comuníquese, dése al Registro Oficial y cumplido archívese.——————————–

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ANEXO II

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ANEXO III

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ANEXO III Normas generales de forestación

 

En todo proyecto de obra nueva deberá preverse la plantación de arbolado cada 6 metros sobre el espacio público de vereda. Cuando la zona cuente con exigencia de acera embaldosada completa, se construirá una cazuela de 1 metro por 1 metro. La Municipalidad definirá la especie a plantar por zona. Deberá preservarse la topografía del terreno natural y adecuarse a las condicionantes de los predios linderos. No se admiten jardineros en la vía pública.

En la zona P, de protección de playa, se prohíbe la plantación de especies exóticas, ya que el sentido de la gran superficie mínima se plantea como libre pasaje del viento y del movimiento de arena.

 

FORESTACION:

  • FORESTACION:
  1. Prohíbese en todo el territorio del Municipio Urbano de Villa Gesell, talar, abatir, derribar, o eliminar por cualesquiera procedimientos, eucaliptos, pinos y coníferas en general, acacias en todas sus especies, álamos, sauces, u otros árboles en el frente ó interior de predios sin la autorización previa de la autoridad municipal de aplicación..

Un plano de obra podrá ser rechazado si modificara indiscriminadamente dichos parámetros. Asimismo, podrá gestionarse situaciones de excepción de las normas de retiro cuando su objetivo sea el respeto a la forestación existente.

  1. El Departamento Ejecutivo Municipal no autorizará la eliminación de árbol alguno, cualquiera sea su especie, familia, género o clase a que pertenezca, en lugar público y/o privado, del Partido en que esté plantado o fijado, sin informe previo de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos.
  2. En todos los casos de extirpación de árboles no autorizados expresamente según las condiciones establecidas en el presente Código, o de daños causados a los mismos, ya sea por corte de ramas, raíces, poda o por deterioro o destrucción de aparatos protectores, etc ó cuando se atente contra la vida de las plantas por medio de inyecciones, descortezamiento, perforaciones ó sumiéndoles ó arrojándoles aguas servidas, jabonadas, kerosene o cualquier otra sustancia nociva o perjudicial, el Departamento Ejecutivo dispondrá la inmediata iniciación de las acciones legales contra el autor o los autores del hecho para que se haga efectiva la aplicación de las sanciones contenidas en los artículos 183 y 184 del Código Civil.
  3. En los casos que el retiro de árboles sea indispensable para la ejecución de/los trabajos de construcción propiamente dichos, el mismo será autorizado por la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad, así como la respectiva reposición, formulándose al propietario el cargo correspondiente.
  4. Establécese que las solicitudes de extracción de árboles fundadas en que éstos dificultan el desarrollo del plano de construcción de una obra, entradas de los vehículos ó afectan los accesos a locales de comercio, industrias y depósitos a construir ó en remodelaciones, sólo podrán ser presentadas ante las autoridades municipales, luego de cumplir con las exigencias de reposición manifestadas en el presente Código.
  5. f) El Departamento Ejecutivo recepcionará los pedidos de cortes de ramas secas, raíces, la reparación de solados afectados por el crecimiento de distintos vegetales, la extracción de árboles enfermos, quien previa inspección, autorizará la liquidación de los mismos.
  6. En cumplimiento a lo dispuesto en el punto e), al obtenerse el permiso correspondiente al abatimiento de árboles dentro del predio y/o sobre el sector de acera frentista y/o por falta total o parcial de forestación de acuerdo a los mínimos que se determinan en el presente, el propietario o poseedor a título de dueño, previo a la obtención del certificado de inicio de obra deberá reponer las especies arbóreas que determine la Municipalidad según los siguientes parámetros:

g1) El propietario o poseedor a titulo de dueño podrá solicitar la excepción a las reglas de retiro y/o superficies de medianeras de la zonificación donde se proyecta ejecutar la obra, toda vez que se fundamente en evitar el abatimiento de una o más plantas arbóreas. La Municipalidad, luego de estudiar la solicitud, aceptará o rechazará la misma basada en una disposición debidamente fundada, en relación a la importancia de la especie, diámetro, etc. a preservar.

g2) La Municipalidad podrá rechazar todo plano de obra nueva ó ampliación, cuando a juicio de la autoridad de aplicación del presente Código, el diseño conlleve al abatimiento injustificado de especies arbóreas de valor individual y/o grupal.

g3) En los casos de especies arbóreas muertas, truncadas, semidesarrolladas, y/o que se hallen en situación de comprometer la seguridad de bienes y/o personas, los propietarios o poseedores a título de dueño y/o la Municipalidad de oficio, podrá requerir el abatimiento de ésta/s, con la sola exigencia de efectuar la reposición en las cercanías del lugar para no desforestar la zona o en la que aquella establezca

g4) Para la reposición se establecen los siguientes parámetros:

                 g4.1) Reposición dentro  de la parcela y/o destinadas al Vivero Municipal para su posterior disposición en la ciudad.

                g4.2) Por abatimiento: La reposición de/los árbol/es a abatir se hará teniendo en cuenta la antigüedad de la/s especie/s según su/s diámetro y un coeficiente de corrección basado en la densidad forestal de la parcela según tabla I

Fórmula de aplicación:    X= E     x  coef. A

2

X    = cantidad de años a reponer

E    =  sumatoria de diámetros de árboles a abatir (en cm)

Tabla I

 

DENSIDAD                                                                                   

“N” (m2/ árboles)                                                                              

Coef. A

1 árbol e/400m2 ó más 8

1 árbol e /300m2  y 399m2 6

1 árbol e /200m2 y 299m2 4

1 árbol e/100m2 y 199m2 2

1 árbol e/75m2 y   99m2 1

1 árbol e/50m2 y 74m2 0.8

1 árbol e/25m2 y 49m2 0.5

1 árbol e/10m2 y 24m2 0.4

1 árbol e/  9m2 y menos 0.2

 

NOTA:  En  base a la Tabla I se podrá interpolar

 

Fórmula cálculo densidad N de la tabla

 

Densidad N =   Superficie de la parcela   = (m2/ árbol)

Cant. existente de árboles

 

Falta total o parcial de forestación en la parcela

Toda parcela deberá disponer de una forestación mínima en sus espacios libres de edificación a razón de un (1) árbol de hojas perennes cada 100 m2 de superficie del lote y de un árbol de hojas caducas cada 75 m2  de superficie del lote.

De existir árboles, que por sus características y superficies del terreno no cubran los mínimos, se deberán completar con otras plantas hasta cubrir ó superar los niveles mínimos aquí establecidos.

En los casos de nuevas forestaciones se usarán ambos géneros de plantas (perennes y caducas) compensándose matemáticamente las superficies de parcelas a cubrir.

Para todos los casos y según las posibilidades de la parcela y del proyecto se proveerá la plantación de árboles de hojas perennes en las orientaciones solares SE-SO  y las plantaciones de árboles de hojas caducas en las orientaciones solares NE-NO.-

                g4.3) Forestación y/o  Reposición sobre la acera frentista a la parcela: La Municipalidad establecerá el tipo y cantidad de árboles a plantar en acera frentista a la parcela, las cuales automáticamente pasarán al patrimonio y dominio municipal por su ubicación en un espacio público.

Longitudinalmente se ubicará un (1) árbol en correspondencia con la proyección de los ejes divisorios laterales entre lotes y las plantas intermedias, no deberán estar a menos de 5.00m de distancia unas de otras.

La distancia entre la línea de árboles y la Línea Municipal, se regirán por la ordenanza de cercos y veredas que se encuentra vigente al momento de su plantación.

Bajo ninguna circunstancia se podrá abatir o tronchar un árbol implantado en la vía pública, sin la debida intervención y autorización previa de la Municipalidad.

                  g4.4) Generalidades de la Reposición: Una vez determinada la necesidad de reposición en forma cualitativa y cuantitativa, el propietario o poseedor a título de dueño, procederá a la forestación de su parcela y/o de su acera frentista en un todo de acuerdo a lo fijado por la Municipalidad para su caso.

De existir precedente entre la cantidad de árboles fijados para la reposición por abatimiento y las efectivamente plantadas en la parcela y/o acera frentista, dicho excedente será entregado en el lugar, días y hora que la Municipalidad fije para tal fin.

En ningún caso, los árboles a plantar y/o a entregar  a la Municipalidad serán menores de cinco años.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ANEXO IV

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Textos del DECRETO 3202 citados en la presente Ordenanza

 

ARTICULO 7°. La aprobación de nuevas urbanizaciones deberá ajustarse a los siguientes parámetros:

  • En los casos de ampliación del área urbana el municipio deberá definir el límite del área urbanizable (línea de frente costero), de acuerdo con lo establecido con el artículo 6° del presente. La definición de esta línea deberá respetar el retiro desde la línea de ribera establecido por el art 142° de la Ley N° 12.257 y el fijado por el artículo 56° del Decreto Ley N° 8912/77, más un área de resguardo definida por el Municipio. Estas tres restricciones definirán una franja de protección de la costa que en ningún caso podrá tener un ancho menor a 250 m.
  • En los casos de nuevos núcleos de población, el municipio deberá delimitar dos líneas de demarcación del área urbanizable, una sobre la costa (línea de frente) y otra sobre el fondo (línea de fondo). La línea de fondo define hasta donde el municipio considera que puede extenderse el área urbanizada. La línea de frente costero deberá respetar el retiro desde la línea de ribera establecido por el artículo 142° de la Ley N° 12.257 y el fijado por el artículo 56° del Decreto Ley N° 8912/77, más un área de resguardo definida por el Municipio. Estas tres restricciones definirán una franja de protección de la costa que en ningún caso podrá tener un ancho menor a 300 m. .
  • Considerando que existe una relación entre protección del recurso y tamaño de la parcela, cuando la urbanización tenga un lote promedio inferior a 1.200 m2 se recomienda ampliar la línea de demarcación adicionando una distancia de 50 metros a la establecida en el punto precedente. Para las urbanizaciones que tengan un lote promedio que supere el mínimo de 1.500 m2, la línea de demarcación podrá aproximarse a la costa 20 metros fijos, más lo establecido por la siguiente escala: Para las urbanizaciones cuyo lote promedio sea superior a 2.000 m2,  la línea de demarcación podrá aproximarse 10 metros más a la costa, en lote promedio superior a 2.500 m2 podrá aproximarse a la costa 20 metros más y en lotes promedio de 3.000 m2 o más podrá aproximarse 30 metros más.

 

Tamaño parcela media Retiro de la línea de demarcación
Inferior a 1200 Debe retirarse 50m de la línea de demarcación
Entre 1201 y 1500 Mantiene la línea de demarcación
Entre 1501 y 2000 Se aproxima 20 m
Entre 2001 y 2500 Se aproxima 20 m +10m = 30m
Entre 2501 y 3000 Se aproxima 20 m +20m = 40m
Superior a 3000 Se aproxima 20 m +30m = 50m

 

  • En todos los casos las nuevas urbanizaciones deben contar con servicios de provisión de agua potable y desagües cloacales por red pública, con planta de tratamiento y arrojo de líquidos tratados a un receptor seguro.
  • …..Los médanos de la primera cadena como las otras áreas afectadas a la protección ambiental no podrán ser removidos, atravesados por calles ni interrumpidos para abrir brechas de acceso a la playa, que deberán resolverse mediante la instalación de pasarelas peatonales desmontables, que se ubiquen por encima de los medanos – sin interrumpir el movimiento natural de la arena. Esos sectores no podrán ser forestados, ni recibir construcciones o instalaciones complementarias, con excepción de los servicios de apoyo de las áreas balnearias que tendrán una superficie máxima de 200m2 por cada kilómetro de playa, y deberán ser construidos en madera y elevados sobre pilotes permitiendo el libre desplazamiento de los medanos de acuerdo con lo establecido por las normas IRAM 42.100 (Directrices para la calidad de la gestión ambiental de playas y balnearios).
  • De acuerdo con los parámetros establecidos por el Decreto Ley N° 8912/77 las nuevas urbanizaciones inscriptas en el área urbana deberán afectar parte de la superficie urbanizable para la localización de áreas verdes y equipamientos. Con el propósito de fortalecer la protección ambiental en estas áreas se exigirá que cada emprendimiento transfiera al municipio el 15 % como áreas públicas, y afecte otro 15 % como áreas abiertas de uso colectivo (parques, clubes, canchas, etc.) que permanecerán en dominio privado del consorcio urbanizador.
  • Las urbanizaciones podrán aproximar al frente de mar garantizando un acceso público vehicular hasta la playa sin superar la primera línea de médanos, cada 1000m de frente costero.
  • El trazado del sistema circulatorio deberá respetar la topografía natural del terreno efectuando un tratamiento que garantice su transitabilidad y el escurrimiento de las aguas superficiales que no resulten erosivos de las dunas contiguas a la playa. Toda la red vial será de dominio municipal.
  • Considerando que los nuevos proyectos han de desarrollarse en el tiempo, una vez otorgada la prefactibilidad, la autoridad de aplicación solo podrá otorgar certificados de factibilidad para etapas que no superen el 25% del total de lotes de cada emprendimiento, pudiendo habilitar una segunda etapa una vez que las redes se encuentren habilitadas, y se hayan autorizado proyectos de construcción en el 30% de las parcelas. Las superficies remanentes podrán quedar encuadradas como reservas de ensanche urbano conforme al Art. 22° del Decreto Ley N° 8912/77 (art 17° y 18°).

 

 

 

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