Ordenanza 1710/99

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Municipalidad de Villa Gesell
Honorable Concejo Deliberante
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1710/99                                 

                                FECHA DE SANCION: 6 de Septiembre de 1999.-
                               NÚMERO DE REGISTRO: 1514
                               EXPEDIENTE H. C. D. Nº: D-5469/99.-

 


VISTO
:

Las diferentes propuestas e intereses de emprendimientos privados sobre el Área Norte del Partido de Villa Gesell (Circ. IV, Secc. Rural) y que las acciones futuras posibilitarían un enriquecimiento de usos urbano, el crecimiento del área habitable del Partido, incrementar las áreas de recreación y esparcimiento, nuevas áreas turísticas y de calidad ambiental, mejoras en el desarrollo social, físico y económico, y:

CONSIDERANDO:

Que la Ordenanza N°52/80 Capítulo I, De la Limitación de Áreas y Subdivisión del Suelo,  ítem III Área Complementaria II, declaró al sector mencionado como zona de recuperación para uso urbano ;

Que el presupuesto del potencial urbanístico del área se manifiesta ahora con las propuestas de inversión para el saneamiento del sector y desarrollo de emprendimientos residencial turístico

Que las necesarias acciones para dotar de aptitud al territorio involucrado se verán estimuladas por la viabilidad que la comuna pueda otorgar a los proyectos factibles en el sector, que para alentar las propuestas posibles, es menester recalificar este territorio de modo que, manteniendo su condición de área sujeta a recuperación reciba el encuadre normativo que dé garantía a las inversiones necesarias;

Que a los fines de materialización de los usos y ocupación previstos se consagran los condicionamientos técnicos de la legislación vigente en la materia adaptado a la índole peculiar de Villa Gesell y el destino manifiesto del sector, adoptándose modalidades de gestión que aseguran una evaluación ambiental previa a toda autorización de hacer y el cumplimiento de las condiciones pertinentes;

Que en la reunión mantenida con funcionarios miembros de la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires, Dirección de Tierras y el Secretario de Planeamiento , Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad de Villa Gesell se plasmó la voluntad de producir modificaciones al Plan Director del Área Norte del Partido de Villa Gesell, originalmente aprobado por la ordenanza 1681 del 13 de Abril de 1999;

Que las Evaluaciones de Impacto Ambiental permitan identificar, corregir y controlar el deterioro ambiental y considerar de ésta forma la factibilidad de futuros emprendimientos;

Que un Plan Director es un instrumento que será eficaz herramienta para direccional y controlar los emprendimientos inmobiliarios que allí se ubiquen;

Que es necesario dotar al Área de normas que promuevan el desarrollo de la misma, atendiendo tanto la provisión de servicios de infraestructura como la ocupación-ordenada-del-territorio;

Que la creación de dichas normas debe anteceder al crecimiento armónico de las necesarias obras de infraestructura en orden a promover los referidos proyectos de inversión;

Que deben establecerse las mejores modalidades para la dotación de servicios básicos (electricidad, telefonía, servicios sanitarios) en orden a la preservación del paisaje y su valorización como sustento de la actividad de este Municipio;

Que a su vez debe establecerse un trazo tentativo de las distintas vías troncales de conexión con el resto del territorio del Partido;

Que el Área de referencia constituye una zona geomorfológicamente denominada dunas o médanos litorales, muy sensibles a la acción antrópica;

Que dicho cordón de dunas es muy importante desde el punto de vista de la captación de aguas pluviales que alimentan las reservas de agua y se constituyen en fuente para la obtención de agua potable;

Que en tal sentido la planificación de la urbanización requiere enfatizar la toma de recaudos para no originar problemas ambientales tanto de contaminación de aguas subterráneas por falta de tratamiento y disposición de líquidos cloacales, intrusión salina sin los dispositivos aislantes apropiados, erosión costera o impermeabilización de superficie entre otros.-
Por ello, el Honorable Concejo Deliberante sanciona la siguiente:

 

O R D E N A N Z A 

 

ARTICULO 1º: Apruébese el Plan director “Área Norte” del Partido de Villa Gesell”
– – – – – – – – – – – – a fin de establecer los lineamientos de ocupación del territorio del Partido de Villa Gesell hacia el norte, dentro del territorio comprendido entre la Ruta 11, Frente marítimo, límite con Cariló y núcleo urbano de Villa Gesell; designado catastralmente como Circ. IV, Secc. Rural, Fracc. 8ª, 9, 10ª y 11; según el Anexo I y Plano Anexo II.-
En tanto pueda materializarse en el tiempo la estructura vial, usos e intensidades de ocupación que se establecen en el territorio involucrado, se confirma su calificación global como Área Complementaria y afectada como Zona Residencial Extraurbana de recuperación al tiempo que se establecen indicadores urbanísticos que permitan propuestas de urbanización compatibles con ésta definición (fraccionamientos extraurbanos y urbanizaciones especiales entre otros), los lineamientos estructurales que se adoptan y los requisitos de aptitud e infraestructura que correspondan.-

Excepto la Parcela 11, cuya peculiaridad será objeto de normas propias y la Fracción del dominio municipal designada Parcela 9, cuyo desarrollo atenderá al mejor destino que pueda asignársele en el futuro, los bienes restantes del dominio privado (parcelas 8ª, 8b, 10ª y 10ae) podrán ser objetos de las acciones de urbanización que éste Plan Director prevee, ya sea en el área total o parcial de cada una o sectores que abarquen superficie a crear que excedan esos limites parcelarios.

Igualmente se prevee  la creación de nuevas áreas y zonas urbanas (RM, RMH Y C, definidas en el Anexo I) colindantes al actual perímetro norte de Villa Gesell o separadas territorialmente, y sectores de actividad agrícola-intensivas y servicios en ruta (AS), en consonancia con las superficies netas que fijan los cuadros del punto 4 del Anexo I (Metas poblacionales potenciales y balance de superficies) y la localización que se esquematiza en el Plano Anexo II y las modalidades de gestión que este Plan Director-establece.- – –

ARTICULO 2º: La conexión vial entre la trama actual y el territorio que se regula  se
– – – – – – – – – – – –   plantea exclusivamente por medio de la prolongación de las avenidas Boulevard Silvio Gesell y Circunvalación y la bifurcación del Acceso según las trazas del Plano Anexo 11, que configuran la trama vial estructurante del Plan Director.- La prolongación del acceso configura en su paso por las parcelas (10ª y 10ae), el sector litoral a materializar sobre la base de un diseño que evite circulaciones vehiculares pasantes y paralelas a la playa, cuya alternativa se bosqueja en el Plano Anexo II.- – –

ARTICULO : En todos los casos, las propuestas de urbanización deberán satisfacer
– – – – – – – – – – – – la gestión que se detalla en el Artículo 9º sobre la base de éstos lineamientos básicos:

a) Las propuestas se fundarán en las disposiciones de éste Plan Director y en lo que aquí se omita o no señale expresamente en las disposiciones que rijan en materia de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo (DL Nº 8.912/77 y normas complementarias) y otras disposiciones que al momento de sus presentaciones estén vigentes en el orden local, provincial y nacional

b) Los proyectos respetarán la traza y dimensiones de la Trama Vial Estructurante del Plan Director (Plano Anexo II), el resto de la estructura circulatoria se ajustará a los anchos reglamentarios y no se autorizarán proyectos que configuren tramas circulatorias secundarias sin una correcta vinculación con la aprobación del organismo técnico municipal

c) Las cesiones de carácter público se calcularán con base en las densidades netas que establece el Anexo I y se localizarán en orden a las prioridades que allí se explicitan.

d) La condición geográfica del soporte territorial requerirá las comprobaciones necesarias referentes a la aptitud de los suelos que los proyectos comprometan.-

e) La infraestructura básica a proveer (cp. IV, art. 62, Ley 8912) será: agua corriente, energía eléctrica domiciliaria (tendido subterráneo), y alumbrado público, pavimento en vías principales o tratamiento de estabilización y mejora de calles según requerimiento municipal, el que deberá fijarse también para la resolución de los desagües pluviales.

Mientras no se disponga de los servicios de agua y cloacas en las distintas zonas la densidad neta de aplicación será de 60 hab. Por ha, en las zonas extraurbanas y 80 en las urbanas.- Cuando cuenten con  el servicio de agua corriente obtendrán hasta un máximo de 150 hab/ha., salvo en los casos que el Plan Director establezca una densidad menor,  cual no podrá ser superada..-

Las zonas que potencialmente cuando también cuenten con el servicio de cloacas realizado y sea verificado su correcto funcionamiento por la autoridad competente designada por la Municipalidad de Villa Gesell.

f) Para todos los usos excepto la vivienda unifamiliar y cualquiera sea la densidad de aplicación, la descarga de los líquidos cloacales requerirá de un sistema de tratamiento individual o centralizado aprobado.—


ARTICULO 4º: La aprobación por el Poder Ejecutivo Provincial de éste Plan
– – – – – – – – – – – – Director habilitará la gestión de emprendimientos de carácter Extraurbano.- Las propuestas que involucren urbanizaciones que se rigen por legislaciones específicas (Club de Campo, Barrios Cerrados), se gestionarán mediante Proyectos Urbanísticos Especiales, debiendo satisfacer en su gestión los requerimientos de cada caso (Decreto 9404/86 y Capítulo V de la Ley Nº 8912/77 para Club de Campo y Decreto 27/98 de la Provincia de Buenos Aires para Barrios Cerrados).- – –

ARTICULO 5º: Las propuestas de materialización del uso urbano que este Plan Director
– – – – – – – – – – – –  contempla responderán a los lineamientos del Plan Director o mediando modificaciones de algunas de sus partes a las vigentes al momento de presentación de las mismas, así como a las exigencias que en la materia estipulan las normas generales de aplicación.

Las mismas consistirán en Planes Directores Urbanos a los que el Departamento Ejecutivo Municipal  preste conformidad previo dictamen de la Secretaria de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos y sean girados a consideración del Honorable Concejo Deliberante.- Tanto el ensanche urbano previsto cuando las nuevas áreas urbanas se admitan (RM,RMH,) requerirán la aprobación local por Ordenanza y la provincial por Decreto del Poder Ejecutivo, a cuyos fines se fundamentarán las propuestas en éste Plan Director y el cumplimiento de otros recaudos que contempla el Cap. V del D.L. 8912/77 destinados a regular estas acciones de crecimiento urbano.- —

ARTICULO 6º: Los Planes Directores Urbanos podrán afectar sectores colindantes al
– – – – – – – – – – – – área urbana habilitada a tal fin.- No obstante podrán considerarse propuestas limitadas que no cumplan éste requisito cuando resulten convenientes para satisfacer una necesidad comunitaria y/o de interés general y/o promoción de áreas a desarrollar, en virtud de tratarse de una localidad turística que presenta realidades socio-económico con una dinámica especial y además por tratarse de un área contenida por zonas urbanas, que por sus características sólo puede ser destinada a éste uso.- – –

ARTICULO 7º: Los Planes Directores Urbanos definirán en forma precisa la trama
– – – – – – – – – – – –   circulatoria, conformación de macizos edificatorios y parcelamientos, configuración y localización de las cesiones públicas y la provisión de servicios en un todo de acuerdo al Plan Director y normas municipales y provinciales vigentes al momento de su consideración, así como otros requerimientos específicos que la comuna establezca en la gestión de cada emprendimiento.—
Los Planes Directores Urbanos, que constituyan ensanche del núcleo actual o zonas discontinuas satisfarán las condiciones vigentes para su aprobación de la ampliación urbana a excepción del porcentaje de parcelas vacantes indicadas en el punto a) del art. 17 del Decreto Ley Nº 8912 y sus sectores constitutivos sólo podrán habilitarse total o parcialmente solo después que se haya completado la infraestructura y la instalación de los servicios esenciales del usos y verificado el normal funcionamiento de los mismos por la autoridad competente.- – –

ARTICULO 8º: La documentación mínima que deberá acompañar las propuestas de
– – – – – – – – – – – –  los promotores privados a los fines de su evaluación local, otorgamiento de la Licencia Previa y elevación a los organismos provinciales competentes, cuya convalidación queda aquí estipulada, será:

Plano general urbanístico a escala 1:10.000 destacando el dimensionado y configuración de bloques, trazado y dimensión de las vías circulatorias y localización, dimensionado y configuración de las áreas de cesión de acuerdo al Plan Director.-

Plano de parcelamiento escala 1:1.000.-

Memoria descriptiva.-

Balance de superficie y densidades.-

Certificación de fijación de médanos y forestación otorgado por el M. A. A.-

Certificado de factibilidad de provisión de agua corriente mediante red o individual otorgado por el Organismo prestatario o la Municipalidad de Villa Gesell.-

Certificado de aprobación del sistema cloacal, otorgado por el Organismo Provincial Competente.-

Certificado de factibilidad de provisión de energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público otorgado por el organismo prestatario.-

Certificado de aprobación de las Evaluaciones de Impacto Ambiental, otorgado por el Organismo provincial competente.-

La documentación mínima a presentar en la gestión de Proyectos Urbanísticos  Especiales será la que determine los instrumentos legales pertinentes en cada caso (Club de Campo, Barrios).- – –

ARTICULO 9º: Toda propuesta de materialización de los usos admitidos deberá
– – – – – – – – – – – – acompañarse de las Evaluaciones de Impacto Ambiental aprobado por el Instituto del Agua y del Ambiente dependiente de la Secretaría de Recursos Naturales y Desarrollo Sustentable, que permitan identificar, corregir y controlar el deterioro ambiental, facilitando la comunicación e información de los Organismos Públicos como de la opinión pública en general.- – –

La aprobación aludida y la subsecuente intervención del organismo provincial competente sólo constituye una etapa previa y necesaria a la aprobación de los emprendimientos, tras lo cual se otorgará Licencia previa, que corresponde a la fase preliminar de planificación del proyecto y que debe contener los requisitos básicos a cumplir de localización, ejecución y operación, teniendo en cuenta la planificación municipal, provincial y nacional de uso del suelo y los recursos naturales de la zona.-

Una vez aprobadas las propuestas en el orden provincial y ajustados los objetivos del proyecto ejecutivo, con todos los detalles del proyecto y sus modalidades de articulación con las políticas, planes y programas gubernamentales y profundizados los estudios ambientales anteriores sobre todo en aquellas zonas y/o puntos críticos o vulnerables de las áreas de influencia, como así ajustadas las medidas mitigadoras preventivas y/o correctivas identificadas en la Evaluación de Impacto Ambiental (E. I. A.) para la fase de operación, se otorgará la LICENCIA DE CONSTRUCCION (L. C.) que autoriza el inicio de la construcción de acuerdo a las especificaciones precisas del proyecto Ejecutivo aprobado.-

Habiéndose verificado la ejecución en un todo de acuerdo a lo autorizado y habiéndose tomado las medidas mitigadoras se otorgará la LICENCIA DE OPERACIÓN (lo).-

Tanto el Plan de Gestión Ambiental en su etapa de construcción, como posteriormente en la operación, ya desarrollado el emprendimiento, deberá tener un seguimiento y control, por o cual los Organismos nacionales, provinciales y la Municipalidad de Villa Gesell realizarán las Auditorias  Ambientales (AA) a fin de verificar el cumplimiento de las legislaciones ambientales aplicables, como los sistemas de gestión comprometidos por el empresa y la debida comunicación a la Autoridad de Aplicación, sobre los incidentes ambientales que pudieran haber ocurrido.- – –

ARTICULO 10º: Fijase para las distintas zonas (RE X, RM, RMH, C, AS) los
– – – – – – – – – – – – – indicadores urbanísticos, dimensiones de parcelas, retiros, alturas máximas y usos predominantes que conforman el Anexo I.- – –

Todas las zonas deberá contener los volúmenes edificables dentro del plano inclinado de 45 grados a partir del nivel promedio tomado sobre la línea municipal.-

Estacionamiento: las zonas de uso multifamiliar y de hotelería deberán contar con una superficie para estacionamiento vehicular a razón de 10m2 por habitante como mínimo.- – –

ARTICULO 11º: Derógase toda norma que se oponga a la presente.- – –

ARTICULO 12º: Comuníquese, dese al Registro Oficial y cumplido archívese.- – –

 

 

 

 

 

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